※当サイトではアフィリエイト広告を利用しています

投資先の多様性は不動産投資クラウドファンディングの特徴の一つ

不動産投資クラウドファンディングにおいて、投資先の多様性は特徴であり魅力の一つです。個人が現物購入を通じて、不動産投資を手掛ける場合、ほとんどの方が賃貸住宅に目を向けます。そのほかでは、オフィスの区分投資スキームが一部ある程度です。富裕層を除いて、ほかの不動産タイプを検討するシーンは少ないでしょう。

不動産投資クラウドファンディングでは、たとえば次のような多様な不動産へ投資するファンドがあります。

• 賃貸住宅・戸建て
• オフィスビル
• 商業施設
• ホテルなど観光施設
• 医療施設・社会福祉施設
• 開発用地
• 海外不動産

クラウドファンディングを活用すると、個人でも気軽にさまざまな不動産に投資できるのが魅力です。ここからは、これらの投資先についてより詳しく紹介します。

賃貸住宅・戸建て

多様な物件に投資する不動産投資クラウドファンディングでも、賃貸住宅や戸建てに投資するファンドは豊富に存在します。住宅でひとくくりにはしましたが、次のようにファンドにより投資する物件やスキームには違いがあります。

• マンション一棟を小口化
• マンションの区分所有
• アパートなど小規模な集合住宅
• 戸建て

また、都心部・地方の物件それぞれに投資するファンドが見られるのも特徴です。個人が地方の不動産に投資するのは、ハードルが高いと思われがちですが、プロが物件を選び、運用する不動産投資クラウドファンディングなら、安心して投資ができます。

一般に住宅はほかの不動産カテゴリーより安定性が高い物件です。景気が悪くなっても、基本的に住処は必要なため、景気変動の影響を相対的に受けにくいためです。安全性が高いため損失リスクは相対的に低いですが、利回りも高くなりにくいでしょう。

最近の主要なファンド事例としては、次の通りです。

オフィスビル・商業施設

オフィスビルや商業施設も、クラウドファンディングの組成事例が多い物件タイプです。オフィスビルと商業施設の厳格な区分けはありません。消費者向け店舗が多ければ商業施設、企業向けのオフィステナントが多ければオフィスビルと呼ばれますが、複合的な施設も少なくないでしょう。

すでに存在する物件へ投資するファンドの場合は、住宅へ投資するファンドと同様で、売買益よりも賃料によるインカム収益を重視した物件が多いといえます。オフィスや商業施設は、住宅と比べると景気変動の影響を受けやすいのが特徴です。

また、オフィスビルや商業施設へ投資するファンドの中には、運用期間中のバリューアップを追求するものもあります。たとえば、建て替えや大規模なリフォームなどで、資産価値を向上させたうえで売却し、キャピタルゲインも分配する戦略です。

こうしたファンドは、バリューアップの成否もファンドの運用成績に影響するため、利回りが高めに設定されている場合があります。

ホテルなど観光施設

ホテルや観光施設へ投資するファンドも、大手のクラウドファンディングサービスを中心にしばしばみられます。日本各地のリゾート地、温泉地や京都のような観光地にある物件に投資するのが一般的です。
これらホテル・観光施設は商業施設よりさらに景気動向の影響を受けやすいのが特徴といえます。
ファンド資金はホテル経営に充てられるのではなく、ホテルや施設の不動産に投資をします。あくまで、ホテルや施設の運営業者から得られる賃料収入やファンド償還時の売買益が源泉となるのが特徴です。

ただし、宿泊施設の賃料契約は大きく分けて①固定②変動③固定＋変動の3ケースがあります。②や③の方法を取っている場合は、経営状況が賃料に影響を与える可能性があるといえます。

物件の規模が大きく、リスクリターンの分析も難しいため、現物購入による個人での投資機会はなかなかありません。クラウドファンディングなら、プロの不動産会社が物件を厳選しているため、安心感があります。

医療施設・社会福祉施設

本数としてはここまでの物件より少なくなってきますが、医療施設・社会福祉施設などへ投資するファンドも散見されます。たとえば、次のような物件が投資対象となります。

• 病院
• ホスピス
• 高齢者向け施設
• 教育施設
• 保育園など幼児向け施設
• 障がい者施設

これらの施設は、社会貢献性が高いとの考え方から、ESGやSDGsの観点から投資家を集めるファンドが散見されます。

施設の稼働率が不動産の安定性にもつながるため、実際のリスクは賃貸住宅よりも高い可能性はありますが、社会貢献性の訴求により投資家が集まりやすい点が、利回り水準に影響を与えるケースも想定されます。

少子高齢化社会においては、高齢者施設はほかの施設タイプよりも市場拡大が期待できますが、現状は施設間で利回りやファンド数などの有意な違いは見られません。

開発用地

投資開始時点では、何も建設されていない土地や取り壊し予定となっている物件へ投資して、新たな物件の建設やプロジェクトの進捗のなかで資産価値の向上を目指す物件です。
開発用地の時点では賃料収入を生まないため、基本的には専ら売買価格の上昇が、ファンドの収益源となります。キャピタルゲインに依存したファンドであるため、ほかのファンドと比べるとリスクは高めな傾向があります。

ただし、ファンド組成時点である程度売却先にめどがついている案件も多く、実際に元本毀損した事例は多くはありません。また、想定よりも資産価値の向上が進行して、キャピタルゲインが出る事例も散見されます。立地や開発プロジェクトの妥当性、信頼性を踏まえて、投資判断を下しましょう。

海外不動産

海外不動産へ投資するタイプのファンドもしばしばみられます。近年は、個人投資家向けの海外不動産物件も散見されるようになりましたが、ローンの活用が困難なため、まだまだ富裕層や高所得者に限定された商品といえます。その点、クラウドファンディングであれば少額から手軽に投資が可能です。

海外不動産は、本来は現地通貨で取引されます。ファンド自体は日本円で投資できるものがほとんどであるため、為替リスクを伴います。基本的には円安が進行すると、ファンドの成績向上が期待でき、円高はファンドにとって逆風要因です。ただし、円ヘッジなどを活用して為替リスクを抑えるファンドもあります。

海外不動産へ投資するファンドは、一般に利回りが高めに設定されています。日本からは海外の不動産市況の情報を集めるのが困難です。また、政情不安、現地の景気悪化など、日本とは異なるリスクも存在し、日本からの投資という観点では、一般には国内不動産よりリスクが高めであると評価されます。

不動産タイプにも着目して、投資ファンドを検討しよう

不動産投資クラウドファンディングを活用すれば、さまざまな物件タイプへ少額で投資が可能です。さまざまなタイプのファンドに投資することで、不動産のなかでポートフォリオを形成し、リスク分散を図る方法もあります。

また、現物の不動産に投資している方は、賃貸住宅以外の特徴的な銘柄に投資をすることで、保有不動産を考慮したポートフォリオの形成も可能です。

少額で投資できる手軽さに加え、ポートフォリオを柔軟に形成できるのも、不動産投資クラウドファンディングの魅力といえます。今回の記事も参考にしつつ、魅力的な資産に投資するファンドを探してみてください。

2025年4月18日時点の情報をもとに記事を作成しています。