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不動産の現物投資とは？

現物投資とは、実際には投資物件を所有して、その不動産をさらに別の人に貸し出して、賃料収入を得る投資方法をいいます。不動産を購入すればあらゆる物件に投資が可能ですが、現実的には、個人の場合はアパートやマンションなど賃貸住宅を所有して、入居者から賃料を得る形式で投資するケースが多いといえます。

資金力のある富裕層や法人であれば、オフィスや商業施設など、ほかのタイプの物件へ投資することもできます。かつては物件を丸ごと保有するのが基本でしたが、現在ではマンションの一区画だけを保有して投資する「区分投資」のスキームも多く見られます。

過疎地や築古物件などの極端なケースを覗けば、不動産は安いものでも1千万円程度、ビルをまるごと保有すれば数億円が必要です。個人がこの購入費用を全て現金負担するのは困難なので、ほとんどの場合は銀行ローンを借りて自己資金を抑えて投資します。ローンを活用することで、自己資金に比して大きな資産を保有できます。

利回りの高い・低いはあるものの、不動産の賃料収入の大きさは物件の規模にある程度比例します。つまり、ローンを活用して高額な物件を保有すれば、その分潤沢な賃料収入を獲得することが可能です。ローンを活用して、自己資金に比して大きな資産を取得し、賃料収入を増やす仕組みを不動産投資の「レバレッジ効果」といいます。

月々の賃料収入がローン返済額やランニングコストを上回っていれば、毎月現金で賃料収入が入るのが特徴で、現物での不動産投資での魅力の一つです。

不動産投資クラウドファンディングとは？

不動産投資クラウドファンディングは、文字通りファンドで集めた資金を不動産に投資するクラウドファンディングの一形態です。クラウドファンディングとは、電子上で不特定多数の投資家から資金を募って、ファンドの目的に沿って運用するものを指します。

不動産投資クラウドファンディングは、そのなかで、不動産投資を通じて収益を得るための金融商品です。ファンド募集時の案内では、基本的に投資先の物件情報や投資期間、利回りなどを紹介します。投資家は、投資物件が魅力的で、納得のいく利回りが期待できる銘柄を選んで投資します。

集められた資金は、ファンド事業者やその関係先が不動産の運用に充てられます。投資先の不動産から得た賃料収入や売却益は、運用コストや運用者の報酬などを差し引いて投資家に分配金として払いだされる仕組みです。

ファンドで集めた資金をまとめて一つ～少数の物件に投資するため、投資家1人あたりでみると少額から投資ができるのが特徴です。また、実際の不動産運用は、ファンド事業者もしくは関係者である不動産会社が対応します。投資家は一切手間をかける必要がありません。

現物での不動産と比べて特徴的な物件に投資しやすいのも特徴です。実際にオフィスや商業施設、ホテル、物流施設など、多様な投資先のファンドが組成されています。

不動産の現物投資と不動産投資クラウドファンディングを比較

現物での不動産投資と不動産投資クラウドファンディングの違いを、簡単にまとめると次のとおりです。

それぞれの項目の違いについて、順番に解説していきます。

投資資産の規模

現物不動産の購入する場合は、当然ながらその不動産の投資家が保有することになります。不動産の価格は規模や立地、築年数などにより大きく異なりますが、規模が小さい区分マンションでも1千万円程度～が目安です。アパート一棟所有となると数千万円～1億円程度、マンションとなると数億円の資産規模となる場合もあります。

対してクラウドファンディングの場合は、投資資産の規模は1口当たりの価格×口数で決まります。不動産投資クラウドファンディングは、ファンドによっては1口1万円から投資が可能です。高いものでも100万円程度なので、投資資産の最小の資産規模は1～100万円程度となります。

必要な自己資金

現物投資では、ほとんどの場合ローンを活用するため、物件価格の全額を自己資金で用意する必要はありません。区分マンションなど担保評価が高く出る物件の場合は、物件価格相当額を全てローンで賄う「フルローン」のスキームもしばしばみられます。

中には購入諸費用の一部までローンで調達するケースもあり、その場合は数十万円程度の自己資金で取り組むことができます。ただし、区分マンションをフルローンで購入すると、多くの場合毎月の収支が赤字化します。月々の賃料収入は得られず、むしろ長期にわたって毎月現金を支払わなければなりません。

毎月のキャッシュフローをプラスにするためには、物件価格の20％程度の自己資金を拠出するのが目安です。物件の規模にもよりますが、最低でも数百万円程度の自己資金が必要となります。

不動産投資クラウドファンディングでは、ローンを借り入れるようなことはしないため、購入するファンドの価格×口数がそのまま自己資金の必要額となります。ファンドによっては、1万円あれば投資が可能です。

投資期間

投資期間でみると、平均的には現物投資の方が長くなりがちです。現物の物件を購入する場合には、返済期間20年～35年程度のローンを組んで、毎月の返済負担を抑えるのが定石です。現物保有による不動産投資を終了させるためには、不動産を売却して残債を処分しなければなりません。

残債は年々減っていくため、投資期間を長くとるほど、売却価格＞残債の関係が成立しやすくなります。そのため、現物での不動産投資は、基本的に長期で取り組む方が多いといえます。ローン完済を見据えて投資する場合には、30年程度の超長期投資となります。

対して、不動産投資クラウドファンディングは、ファンドごとに運用期間が決められています。ファンド事業者は、満期前に不動産を処分して換金し、投資家の償還金を用意します。投資期間は、短いもので数か月程度と短期に定められています。長い銘柄でも5年～10年程度なので、現物での不動産投資と比べると、中短期での投資に適した商品性です。

レバレッジ効果

現物の不動産投資の方がレバレッジ効果を得やすく、また効果の大きさを踏まえて投資手法をコントロールできます。ローン返済が可能で、充分に手元に資金が残るのであれば、ローン比率を高めることで、自己資金に対して多くの現金収入を獲得し、レバレッジ効果を高められます。

逆に、自己資金を多めにしておけば、レバレッジ効果は下がりますが、空室や賃料低下による、ローン返済考慮後の現金収支へのインパクトを抑えられます。

不動産投資クラウドファンディングでは、そもそもファンドが借入を全く活用しないスキームの場合は、レバレッジ効果はありません。一部、ファンド内で借入を活用して利回りを高める仕組みを採用している場合がありますが、投資家はファンド内の出資・負債の比率を決められないため、レバレッジを自由に設定することはできません。

価格変動の影響

価格変動の影響は、実態として現物での不動産投資の方が大きいといえます。そもそも不動産投資は、株式などと比べると、価格変動がゆるやかで、なおかつ投資家がその影響を受けにくいといえます。

現物の投資の場合は、毎月の賃料収入を着実に獲得し、さらに残債を減らしていくことで、売却時に多少価格が下落していても収益確保が可能です。とはいえ、極端に値下がりすれば売却時の現金が減ったり、残債を処分しきれず売却ができない可能性もあるため、価格変動のリスクは相応にあります。

不動産投資クラウドファンディングも、もしファンドが保有する不動産が値下がりすれば損失が出る可能性があります。ただし、多くのファンドではファンド事業者などが劣後出資を行うことで、一定程度の損失を吸収する機能が備わっているため、現実には損失が投資家に及びにくくなっています。

COZUCHIやCREALのように、サービス開始以来、元本割れを起こしたことがないサービスも複数あります。実態としては、現物投資より不動産投資クラウドファンディングの方が、価格変動の影響を受けにくいといえます。

運用の手間

現物の不動産投資では、物件管理の手間がかかります。保有する物件を清掃したり、細かな設備の不具合を修繕したりといったメンテナンスが必要です。

また、入退出者の管理、トラブル対応なども発生します。これらの作業は不動産の管理会社に委託すれば手間を省けますが、代わりに管理コストがかかります。仮に管理会社を利用したとしても、10年～15年程度の周期で必要となる大規模修繕時の意思決定や、毎月の確定申告など、一定の作業や手間が発生します。

不動産投資クラウドファンディングは、一度投資を始めれば償還まで特にやることがありません。分配金の支払いや償還は自動で実行されるため、あとは収益が実現するのを待つだけで大丈夫です。会社員の場合、年間の雑所得が20万円を超えると確定申告が必要ですが、収益が少額の方は確定申告をスキップできます。

不動産の現物投資とクラウドファンディングそれぞれのおすすめな人

現物投資とクラウドファンディング、それぞれにおすすめな人はつぎのとおりです。

現物投資がおすすめ

現物投資は、つぎのような方におすすめです。

• 高所得で多額のローン借り入れが可能
• 毎月現金収入が欲しい
• 潤沢な現金を保有している
• 節税効果も期待している

個人で不動産を購入する場合には、多くがローンを借ります。ローンを借りるためには、一定程度の年収が求められるため、必然的に高収入な方のほうが現物での不動産投資がしやすいです。区分マンションなら最低500万円程度、アパート一棟なら800万円程度以上が一つの目安となります。

毎月の現金収入を重視して投資する方は、現物での投資を検討しましょう。毎月分配のクラウドファンディングは数としては少なく、多くは半年間や1年に1度です。不動産投資であっても、毎月現金収入が得られるわけではない点には注意しましょう。

また、手元に充分な現金がある方が、現物での投資には適しています。たとえローンを活用するとしても、一定程度の自己資金があった方が、投資の選択肢が広がるためです。不動産投資では、減価償却費の計上などによる節税効果が魅力の一つですが、これも現物での投資だからこそ享受できます。ファンド投資では節税効果はない、もしくは限定的である点に注意しましょう。

不動産投資クラウドファンディングがおすすめ

不動産投資クラウドファンディングは、つぎのような方におすすめです。

• ローン借入が困難、もしくは借金を負いたくない
• 賃貸住宅以外に投資してみたい
• あまり自己資金がない
• 損失リスクを抑えたい

ローンを借りずに不動産投資をしたいなら、クラウドファンディングがおすすめです。多額の資産を持つ富裕層でない限り、一個人が現金だけで不動産を購入するのは困難ですが、不動産投資クラウドファンディングなら少額から借金をせずに始められます。

賃貸住宅以外に投資したいという方も、クラウドファンディングがおすすめです。不動産投資クラウドファンディングは、銘柄により商業施設やオフィス、ホテルなど様々な不動産に投資します。個人では入手が難しい不動産にも投資の余地があるのが特徴です。

自己資金があまりない方も、クラウドファンディングなら手軽に不動産投資にチャレンジできます。サービスによっては、1万円〜から投資が可能で、少額でも始めやすいのが魅力です。

最後に、損失リスクを抑えるうえでも、クラウドファンディングが適しています。不動産は株などと比べると価格変動リスクが小さいですが、売却時期に市況が悪化すれば損失が出る可能性があります。

不動産投資クラウドファンディングもリスクはありますが、現実にはこれまで多くのファンドが元本を毀損せず償還に至っています。プロが投資先の選別や不動産経営を行う分、自分で現物を購入するよりも安定した運用が期待できます。

現物投資と不動産投資クラウドファンディングの特徴を理解して投資先を選ぼう

不動産投資には、現物を購入する方法とファンドへ投資する方法があります。どちらが優れているというものではなく、それぞれ異なる特徴を持つため、自分の置かれた状況や投資スタンスを踏まえて、最適な投資方法を検討してください。

まとまった資金は現物購入に回し、余った資金を不動産投資クラウドファンディングに分散投資する、といったように、双方を組み合わせて投資するのも一案です。そうすれば、毎月の現金収入を得つつ、現物投資では困難なさまざまな不動産に投資できます。

2025年4月8日時点の情報をもとに記事を作成しています。