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06住宅ローンは変動?固定?どちらがいいの?

UPDATE 2019.11.5

はじめに
住宅ローンを選ぶとき、変動金利と固定金利、どちらがよいか頭を悩ませる方は多いのではないでしょうか。
住宅ローンは10年、20年と長く返済していくことになりますし、借り換えも簡単ではありません。
変動金利、固定金利をどうやって選べば納得できるのか、Fin/dの監修もしていただいている、FPのYOICHIさんに聞いてみました。

YOICHI / ファイナンシャルプランナー

外資系保険会社を経て、2009年からファイナンシャルプランナーとして活動する。
ファイナンシャルプランニングの経験は12年超、1,000件以上の面談経験を持つ。 住宅購入、生命保険、相続や贈与の相談も得意とする。

変動金利はおトク?でもリスクが高い?

今は超低金利なので、固定金利より変動金利の方がおトクなような気もするのですが。変動というだけあって、将来どの程度金利が上がるのかが読めませんよね。結構リスクが高いんじゃないかとも思っています。

確かに、将来金利がどうなるかは誰にもわかりません。だから、変動金利がトクか、固定金利がトクか、住宅ローンを借りる時点では、それに答えは出ないんですよ。
そして、変動金利に金利上昇のリスクがあるのは確かですが、例えば、来年変動金利が2%に上がる可能性はあまり考えられないですよね。長期的に見て、金利が1%、2%になることをどの程度のリスクと見るかを考えることが大切ですね。

具体的には、どう考えればいいんですか。

例えば、変動金利0.5%で3,000万円の住宅ローンを35年返済で組んだとします。元利均等返済で、ボーナス返済なしとしましょう。
変動金利は、将来今よりも上がるだろうと予想する人が多いと思いますが、仮に10年後に1%に上がったとします。上がった1%の金利がかかるのは、借り入れた全額3,000万円ではありませんよね。10年返済しているわけですから、仮に、計算を単純化するために10年間0.5%だった場合で言うと、元金は約2,200万円まで減っています。
この2,200万円の残債に対して、1%や2%の金利がかかった場合に無理なく支払えるかどうか、と考えるわけです。

なるほど。10年たつと、残債が結構減っているわけですね。

はい。変動金利を検討される方は、時間軸の観点を持ってシミュレーションすることが大事なんです。将来金利が上がったとしても、住宅ローンの残債はある程度減っていますよね。それをきちんと理解して、具体的に数字で確認する。そうすると、リスクの本当の大きさが見えてきます。

金利上昇をシミュレーションしよう

当初の返済額は、月々約7.8万円。内訳は元金6.7万円程度、利息1.1万円程度です。金利が低い分、とても元金の割合が高いので、どんどん元金を減らしていけるんですね。
10年後、金利が1%に上昇した場合、月々の返済額はいくらになると思いますか?約8.3万円ですから、増加分は5,000円です。

えっ?5,000円しか上がらないんですか?もっと上がるのかと思いました。

金利が上がると、返済額がものすごく増えてしまうように誤解される方がいますが、差額はそれほど大きくないんですよ。元金も当初より減っていますし。
2%に上昇した場合で、月々の返済額は約9.3万円、増加分は1.5万円です。当初と比べると多少増えた印象はあると思いますが、このくらいの変動の可能性をどうとらえるか、ということです。

金利2%でプラス1.5万円ですか…まあまあ上がりますね。

このくらいの増加が厳しいと感じるのであれば、固定金利も検討した方がいいでしょう。
変動金利で住宅ローンを組む場合、多少金利が上がる前提で資金計画を立てることがポイントになります。もちろん借入限度額ギリギリ、月々の返済額ギリギリまで借りるのはNGです。
例えば、予算や資金計画上は固定金利でシミュレーションをしておく。それで無理のない借入額で変動金利のローンを組めば、将来金利が上がっても想定範囲内、ということになりますよね。

変動金利だと、金利が低い分多く借りられると考えてしまってはいけないんですね。

変動金利でも固定金利でも資金計画が大切

低金利で元金を早めに減らせるのが変動金利のメリットですが、金利上昇の可能性には備える必要があります。
そして固定金利は、言うまでもなく金利変動のリスクがありませんが、もし将来金利がそれほど上がらなかった場合、金利を払い過ぎてしまうというリスクはありますよね。

そうですね。変動金利はリスクが高いけど多く借りられるというイメージを持っていたのですが、お話を伺って、少し考えが変わってきました。

固定金利は、保険と考えたら良いと思いますよ。金利上昇のリスクに備えた保険という意味合いで。変動金利よりも金利が高いのは保険料とも考えられますから。

なるほど。変動金利と固定金利について、それぞれの良さが理解できてきた感じがします。どちらを選んでも、無理なく返済できればいいわけですしね。

その通りですね。住宅ローンで最も大切なのは、資金計画です。変動にしても固定にしても、無理のない返済計画が立てられるか、リタイヤするまでに返済の目途が立つかといった観点を持って、住宅ローンの計画を立ててくださいね。
そして、変動と固定どちらがいいかについては、専門家の中でも意見が分かれます。変動金利にしても固定金利しても、つき合い方次第だと考えます。特定の誰かの話だけを鵜呑みにしない、ひとつの論調に流されないようにすることが、納得感を持って選択するためのポイントだと思います。
返済するのは、皆さん自身ですから。

変動か、固定か、納得できる結論を

変動金利には将来の金利上昇リスクがある一方、固定金利には将来金利が上昇しないことがリスクになります。金利の動向は誰にもわかりませんから、どちらかが正解というわけではありません。自分にはどちらが合っているか、じっくり検討してみましょう。

住宅ローンのご相談はFin/d提携のFPへ

Fin/dでは、住宅ローンの商品にも詳しく、ファイナンシャルプランニング全般の実務経験豊富なFPと提携していますのでご紹介も可能です。こちらの問い合わせフォームよりお問い合わせください。

住宅ローンについてはこちらの情報も参考にしてください

2019年11月5日現在の各サイトの情報をもとにまとめています。最新の情報は各サイトでご確認ください。

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