02フラット35と銀行の長期固定金利はどちらがいいの？

住宅ローンで長期固定金利を希望する場合は、フラット35ということになりますよね。

フラット35は全期間固定金利の住宅ローンですね。
確かに長期固定金利のうちのひとつです。

ひとつ？ということは、その他にもあるのですか？

銀行にも20年、30年、35年といった長期固定金利の商品があります。ご存知ありませんか？

そういえば、見たことがあるような気も…。

確かに、「銀行の住宅ローン＝変動金利または当初固定金利」、「長期固定金利＝フラット35」といったイメージが強いかもしれません。
でも、長期固定金利を検討するなら、銀行の長期固定金利もぜひチェックして欲しいですね。

フラット35よりも金利が低いということですか？

必ずしもそうではありませんが、金利や団信（団体信用生命保険）など、比較検討する価値は充分あります。
35歳のTさんを例にご説明しましょう。
Tさんは、4,000万円の住宅ローンを35年で組む予定で、長期固定金利を希望しています。

全期間固定金利の「フラット35」と、「銀行の長期固定金利の住宅ローン」を比べてみます。銀行の住宅ローンは、特に金利が低い商品をピックアップしてます。
まず、金利を比べてみると、次のようになります（金利は2019年6月時点）。

あれ？銀行の金利の方が低い？？？

みずほ銀行の全期間固定プランの金利は、すべての借入期間でフラット35よりも低いですね。三井住友信託銀行では、35年という借入期間の設定はないものの、条件によってはみずほ銀行よりさらに低い金利で借りられる可能性があります。
フラット35の金利は「15年～20年」と「21年～35年」の2段階ですが、銀行の場合は5年または10年刻みと設定が細かくなっています。例えば、借入期間が25年の場合の金利ですが、フラット35では35年の場合と同じなのに対して、みずほ銀行の場合は35年よりも0.04％低い金利設定ですね。

これならフラット35よりも、銀行の長期固定プランの方がおトクな気がします。金額で言うと、いくらくらい違ってくるのですか？

4,000万円借りるTさんのケースで、ざっとシミュレーションしてみましょうか。
元利均等返済、ボーナス払いなしで計算しています。

借入期間35年の場合、フラット35とみずほ銀行の金利差は0.03％で毎月返済額の差は574円とわずかですが、総返済額の差は約24万円です。

0.03％の金利差もあなどれませんね。24万円は日常生活ではなかなかの大金ですよね。

せっかくですから、借入期間30年の場合も確認しておきましょう。

総返済額を比べると、フラット35とみずほ銀行との差は約27万円、三井住友信託銀行との差は約101万円にもなります。三井住友信託銀行は最優遇金利（年1.12％）の計算にはなりますが、かなり割安感がありますね。

100万円以上！？そんなに差があるのですね。ただ、三井住友信託銀行は35年では借りられないですよね。

確かにそうですが、最初から住宅ローンの繰上返済を想定している方であれば、必ずしも最長の35年で借りなくてもよいと思います。もちろん、長い方が安心という心情も理解できますし、借入期間を短くすれば毎月返済額の負担増にはなりますが、30年や25年でシミュレーションだけでもしてみることをおすすめします。

フラット35には、「フラット35S」というのもあった気がするのですが…。

私もその説明をしようと思っていたところです。「フラット35S」というのは、当初一定期間の金利を引き下げる制度。具体的には、住宅金融支援機構が定める基準を満たす住宅であれば、当初の5年または10年間、金利が年0.25％引き下げられます。
最初の表に加えてみますと、こうなります。

フラット35Sがダントツで低金利ですね。

当初5年または10年間という条件付きにはなりますが、0.25％引き下げというのはなかなかインパクトがありますね。
下の表の通り、借入期間35年の場合、フラット35S（金利Aプラン：当初10年引き下げ）の総返済額は、通常のフラット35よりも96万円も少なくなります。

ただ、下の表の通り借入期間30年の場合で比べると、フラット35Sよりも、三井住友信託銀行の最優遇金利（1.12％）の方が、総返済額が9万円ほどですが少なくなりますね。あくまで最優遇金利の場合になりますが。

フラット35Sが使えるのはどんな住宅の場合ですか？

フラット35Sは、省エネルギー性や耐震性など、一定の基準を満たしている住宅を購入する際に利用することができます。購入希望の住宅がフラット35Sの基準を満たしているかどうかは、不動産会社に確認するのが早いですね。
また、現時点では2020年3月末までの期間限定の制度となっている点、予算金額があり予算金額に達する見込みとなった場合は受付を終了するという点に注意してくださいね。

金利の他にも、団信（団体信用生命保険）の内容も重要な比較ポイントです。

団信？そんなに違いがあるものなのでしょうか？

最近は、一般団信の他、がん団信や3大疾病補償、8大疾病補償など、補償の幅が広がっていますから要チェックです。
一般団信だけでよいのであれば比較する必要はありませんが、がん団信などの疾病特約を検討するのであれば、しっかり比較しましょう。

一番のポイントは、「どういった条件で支払われるか（支払事由）」。同じ8大疾病補償をうたっていても、手術をしたら残債が0円になる団信もあれば、いかなる業務にも従事できない就業不能状態が1年以上続かないと保障が適用されない団信もあります。この「支払事由」はしっかりチェックしてくださいね。

支払事由って、細かい字で書いてあるアレですね。しっかり確認しないといけないのですね。

団信については、保険料の違いもあります。一般団信は無料の場合がほとんどですが、がん団信や疾病補償の場合は一般団信に特約をつけることになりますから保険料がかかります。
保険料の支払方法は、ARUHIでは毎月支払う形式、三井住友信託銀行は金利が上乗せになる形式、みずほ銀行は団信の種類によって異なりますね。

団信と一言で言っても、金融機関によっていろいろ違うのですね。

団信まで含めて住宅ローンですから、金利だけでなく団信の内容もしっかり比較することが大切ですよ。
いろいろと説明しましたが、銀行の長期固定金利をフラット35と比べる意義は充分にあります。しっかり検討して、納得したうえで選んでくださいね。