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CREAL（クリアル）

CREALは、東証グロース上場企業のクリアル株式会社が運営している不動産投資クラウドファンディングサービスです。上場会社は、上場基準を維持するために相対的に健全な経営が求められることから、サービスとしても信頼できます。

CREALの概要

すでに120件以上のファンドを組成済で、償還したファンドも92本あります。償還ファンドは全て元本割れなしでの償還となっており、過去の実績ではCREALに投資して投資家に損失が発生した事例はありません。安定した実績も投資するうえでは安心材料となります。

CREALのファンドは1万円から投資可能です。基本的に先着順での募集となるため、人気ファンドは早々に締め切られてしまうので注意しましょう。ファンドごとに案内があるため、すべてのファンドで導入される保証はないものの、基本的には優先・劣後構造を設定して、投資家を守る方針とみられます。

過去のファンドを見てみると、CREALは賃貸住宅のほか、介護施設・教育施設や物流施設に投資するファンドも組成しています。介護施設・教育施設への投資は、ESG投資やSDGsを意図した投資との位置づけです。また、一部商業ビルへの投資もみられます。

過去の組成ファンドの例

CREALのファンドは、想定利回りにすでにキャピタルゲイン相当の利回りが組み込まれています。もし売却益が想定を上回ったとしても、原則として追加の配当はしない方針です。保守的な運営のため実績利回りの上昇を追求しない代わりに、ファンド運営の安定性を重視しています。

COZUCHI（コヅチ）

COZUCHIは、LAETOLIが運営する不動産投資クラウドファンディングサービスです。COZUCHIの公式Webサイトによると、2024年4月末時点での累計投資額が不動産投資クラウドファンディングのなかで最大となっています。

COZUCHIの概要

COZUCHIは、100本以上のファンド組成実績があり、2024年10月末時点で79本のファンドを償還済みです。同月時点ですべての償還済ファンドが元本割れなしで償還しており、うち35本は想定利回りを上回る結果となりました。

COZUCHIでは、ファンドを「インカムゲイン型」「キャピタルゲイン型」に分けて募集しています。キャピタルゲインが想定を上回る場合には、一定のルールや事業者の判断のもと追加の分配を行うのが特徴です。想定以上のキャピタルゲインを獲得できる可能性があります。

多くの不動産投資クラウドファンディングは途中換金ができない、しにくいのが特徴ですが、COZUCHIでは「買取」「売却」の制度があります。こちらは別の投資家もしくはLAETOLIがファンドを買い取ることで、換金可能です。所定の手数料がかかりますが、短期ファンドはいつでも、中長期ファンドは半年に一度のスケジュールで申し込み可能です。

COZUCHIは、数か月～3年程度の短期ファンドのほか、5年～10年の中長期ファンドの両方を販売しています。不動産投資クラウドファンディングで中長期の運用期間を持つファンドは珍しいといえるでしょう。以下の例の通り、賃貸住宅や商業ビルのほか、開発用地や観光施設など投資先が多岐にわたるのも特徴です。

過去の組成ファンドの例

まだ建物が立っていない開発用地、これから建物の大規模な建て替えなどが想定される再開発物件への投資が散見されるのはCOZUCHIの大きな特徴です。開発プロジェクトのフェーズにもよりますが、建物が賃料を生んでいなければ、こうしたファンドは、基本的に売買による価格差益が分配金の原資となります。

利回り不動産

利回り不動産は、ワイズホールディングスが運営している不動産投資クラウドファンディングサービスです。同社が公表している最新情報である2024年4月末時点では、全ての償還済みファンドにおいて元本毀損なく償還を実現しています。

利回り不動産の概要

利回り不動産は、足元は数億円規模の大型のファンド調達が続いています。2024年9月～10月に募集された直近3案件（利回り不動産64号ファンド、利回り不動産63号ファンド、利回り不動産62号ファンド）の募集総額は14億円を超えていて、以前より大規模な資金調達を進めることに成功しています。

利回り不動産では、マスターリース契約を結んだ不動産へ投資する場合があります。これは投資先の物件を、不動産の運営会社に丸ごと借り上げてもらい、リース先での賃料収入の状況にかかわらず、原則として固定の賃料を受け取るスキームです。実質的には空室リスクは運営会社が負ってくれるため、ファンドの安定性が向上します。

投資する物件としては賃貸住宅や商業施設のほか、宿泊施設、リゾート施設などに投資するファンドが多く見られます。また、地方物件に投資するファンドが多いのも、利回り不動産の特徴です。

過去の組成ファンドの例

利回り不動産では、ワイズコインという独自の制度を導入しています。ワイズコインは、キャンペーンへの参加やファンド投資を通じて獲得できるもので、実質的なポイント制度・キャッシュバックサービスのような役割を果たします。

獲得したコインは他のファンドの投資に活用したり、Amazonギフト券に交換して使用したりできます。

T’s Funding（ティーズファンディング）

T’s Fundingは、沖縄に本社を構えるタマキホームが手がける不動産クラウドファンディングサービスです。1口10万円からの投資となりますが、過去の案件を見ると劣後比率が他社より高めに設定される傾向にあり、損失リスクの軽減の観点から安心感があるサービスとなっています。

T’s Fundingの概要

T’s Fundingは1号ファンドの募集が2022年半ばで、まだ運営期間2年強と比較的新しいサービスです。沖縄で不動産事業を営む運営会社の強みを活かして、沖縄の物件へ投資するファンドが中心となっています。

また、賃貸住宅に特化しているのも特徴です。運営会社は沖縄での分譲・賃貸マンションの開発や販売が主要事業となっていて、強みを活かしたファンド運営を行っているのが特徴です。T’s Fundingは各ファンドに優先・劣後構造を設定して投資家に損失が及ぶリスクを低減しています。これ自体は珍しいことではありませんが、劣後比率を高めに設定しているのが特徴です。

直近ファンドの劣後比率

劣後比率は、他社のファンドでは10～20%程度に設定されるケースが多いといえます。万が一投資先の不動産の経営状況が悪化しても、上記の劣後出資部分の元本が全損しない限りは、基本的に不動産投資クラウドファンディングの投資家には損失が及ばない仕組みです。T’s Fundingの劣後比率の高さは、投資するうえでの安心材料となります。

T’s Fundingの近年の募集ファンドの事例は次のとおりです。ほとんどが沖縄かつ賃貸住宅の運用に特化しています。

過去の組成ファンドの例

TECROWD（テクラウド）

TECROWDは、TECRAが運営する不動産投資クラウドファンディングで、海外不動産に投資できるのが大きな特徴です。本来、海外不動産は為替リスクを伴う相対的にリスクの高い投資先ですが、TECROWDは、2024年11月1日時点で全ての償還ファンドが配当遅延・元本割れなく正常償還を迎えています（ただし、早期償還は事例あり）。

TECROWDの概要

TECROWDは、海外不動産へ投資することで、相対的に高い利回りを追求できるのが特徴です。直近のファンドを見ると、最低でも7%を超える想定利回りとなっていて、高いものでは10%を超えます。

海外不動産に投資をしていても、ファンドへの投資や分配金は日本円で実行可能です。ただし、ファンドで集めた資金は基本的に現地通貨に変換した上で海外不動産に投資されるため、為替リスクが存在します。運用期間中に円高が進めば、構造上は損失や利回りの低下を引き起こす可能性があるのです。

ただし、2024年11月時点では、全ての償還ファンドが元本毀損や配当遅延なく運用を終了しています。売却益が想定外に大きくなった場合や為替が追い風となってファンド収益が想定を上回ったときには、投資家に追加の分配金を支払う場合があります。

海外の不動産については、さまざまな国・不動産に投資する一方で、国内不動産の障がい者向けグループホームへ投資するファンドも継続的に組成されています。

過去の組成ファンドの例

不動産投資クラウドファンディングの特性を掴んで自分に合ったサービスで投資しよう

不動産投資クラウドファンディングは、サービスによって投資先の特徴が異なります。利回りや運用期間を見るだけでは、意図しない不動産に資金を投じてしまう可能性があります。

クラウドファンディングサービス各社が取り扱うファンドの特性を掴んだうえで、自分に合った運用期間や投資先のファンドを取り扱うサービスを利用しましょう。数が多くて利用するサービスに悩む場合は、今回紹介した代表的なサービスも参考にしてください。

2024年11月17日時点の情報をもとに記事を作成しています。